Total Cost of Ownership berekenen voor een circulair gebouw

Thomas Hoekstra

Bouwkundig Ingenieur & Circulaire Bouw Adviseur

Je staat op het punt om een gebouw te ontwerpen dat niet alleen nu goed is, maar over 50 jaar nog steeds waarde heeft. Je gebruikt biobased materialen zoals hennepbeton van HempFlax en je denkt na over hergebruik van staalprofielen uit een sloopproject.

Je bent bezig met urban mining. Maar hoe weet je of het financieel slim is? De traditionele bouwwereld kijkt alleen naar de aanschafprijs.

Dat is als een auto kopen en alleen naar de showroomprijs kijken, zonder naar brandstof, onderhoud en APK te kijken.

Voor een circulair gebouw is die blik veel te kortzichtig. Je moet weten wat het gebouw over zijn hele leven kost én oplevert. Daarom heb je de Total Cost of Ownership (TCO) nodig.

Wat is TCO eigenlijk voor een circulair gebouw?

TCO is simpelweg de som van alle kosten die je maakt, vanaf het allereerste idee tot aan het moment dat je het gebouw weer demonteert en de materialen hergebruikt. Het is veel meer dan alleen de bouw Kosten.

Het gaat om het hele verhaal. Bij een circulair gebouw komt er een extra dimensie bij: de restwaarde. Stel, je gebruikt een gevel van gerecycled aluminium van 500 euro per vierkante meter.

Na 40 jaar heeft dit materiaal nog een restwaarde van 200 euro per vierkante meter.

In een TCO-berekening verrekent je deze restwaarde als een negatieve kostenpost. Je investering wordt dus deels teruggewonnen. Zonder deze berekening lijkt een duurder, circulair materiaal in eerste instantie een slechte keuze.

Denk aan de operationele kosten. Een biobased isolatiemateriaal zoals plaatmateriaal van mycelium (schimmels) kan in eerste instantie duurder zijn dan glaswol.

Maar hoe zit het met het energieverbruik van het gebouw? En wat als er een lekkage is?

Kan je het makkelijk repareren of moet alles vervangen worden? De TCO brengt al deze verborgen kosten en baten in kaart.

De kern: Wat stop je in de berekening?

Een TCO-berekening voor een circulair gebouw maak je in drie fasen. Elke fase heeft zijn eigen kostenposten. Naast de financiering via crowdfunding voor circulaire bouwprojecten maken we de rekensom concreet.

Een concrete berekening ziet er zo uit: Stel, je kiest voor een gevel van 1000 m².

• Initiatieffase (CAPEX): Dit zijn de investeringskosten. Denk aan de aanschaf van materialen, maar ook de kosten voor het slopen van een oud gebouw en het selecteren van materialen voor hergebruik (urban mining). De kosten voor de architect die een 'Material Passport' maakt, horen hier ook bij. Die pas geeft precies aan welke materialen in het gebouw zitten en wat hun waarde is.
• Gebruiksfase (OPEX): Dit zijn de exploitatiekosten. De energierekening, onderhoud, schoonmaak en reparaties. Hier zie je vaak het voordeel van biobased materialen. Ze hebben vaak een beter binnenklimaat (minder kosten voor koeling) en zijn makkelijker te repareren.
• Eindfase (Restwaarde): Dit is de cashback. Wat levert het gesloopte materiaal op? Een staalconstructie van ArcelorMittal kan na 60 jaar nog steeds 85% van zijn oorspronkelijke waarde hebben als schroot. Een houten draagstructuur van bijvoorbeeld Scandinavisch vuren kan als tweedehands bouwmateriaal worden verkocht.

Optie A is traditioneel aluminium (€400/m²). Optie B is een circulair systeem van gerecycled aluminium met demontabele koppelprofielen (€550/m²).

De initiële investering voor Optie B is €150.000 hoger. Echter, na 40 jaar heeft Optie A een restwaarde van €0 (sloop en storten). Optie B heeft een restwaarde van €200.000 (hergebruik). Dat is een verschil van €350.000 op de TCO.

Modellen en prijsindicaties: Hoe pak je het aan?

Je hoeft het wiel niet opnieuw uit te vinden. Er bestaan al methoden om TCO te berekenen.

Een bekend model is de 'Total Cost of Ownership-methode' die wordt toegepast in combinatie met de Cost Benefit Analysis (CBA). Je kunt hiervoor software gebruiken, of een slimme Excel-opbouw. Voor de prijsindicaties van de specifieke materialen moet je bij de leveranciers zijn – denk ook aan nieuwe modellen zoals leaseconstructies voor bouwmaterialen – maar ik geef je een idee van de markt:

• Biobased materialen: Hennepbetonblokken (HempFlax) liggen rond de €40-€60 per m² wandoppervlak, exclusief opbouw. Dit is vaak iets duurder dan traditioneel gasbeton, maar de isolatiewaarde (RC-waarde) is veel hoger, wat de kosten in de gebruiksfase drukt.
• Herbruikbare materialen (Urban Mining): Second-life stalen kokers (bijv. van Emsteel) kunnen €1,50 - €2,50 per kg kosten (inclusief bewerking), nieuw staal ligt rond de €1,20. Het prijsverschil zit hem in het sorteren, stralen en op maat zagen. De restwaarde na 50 jaar maakt dit vaak goed.
• Design for Disassembly (DfD) elementen: Demontabele vloeren of gevels kosten vaak 5-10% meer in aanschaf vanwege de speciale koppelingsystemen (bijv. schroef- of veersystemen i.p.v. kitten). Dit betaalt zich terug in de sloopfase waar je de elementen onbeschadigd kunt lossen.

Een handige tool om te gebruiken is de 'TCO Calculator' van de DGBC, wat ook inzicht geeft in specifieke oplossingen zoals een leasemodel voor liften.

Hiermee kan je verschillende scenario's doorrekenen. Je voert je materiaalkeuzes in, de verwachte levensduur en de restwaarde, en de tool geeft een schatting van de totale kosten per jaar of per vierkante meter.

Praktische tips om je TCO te berekenen

Je hoeft geen wiskundige te zijn. Het draait om het stellen van de juiste vragen en de juiste data verzamelen.

1. Vraag altijd om de restwaarde. Wanneer je materialen koopt, vraag de leverancier direct wat de restwaarde is bij demontage na 30 of 50 jaar. Doe dit bijvoorbeeld bij leveranciers van massief houten elementen of staalbouwers. Leg dit contractueel vast.
2. Reken met lange termijn energieprijzen. Gebruik niet de huidige gasprijzen, maar reken met scenario's van bijvoorbeeld het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving). Een biobased gebouw met Rc-waarde van 6,0 (dikke isolatie) bespaart je €0,50 per m² per jaar aan gas vergeleken met een Rc-waarde van 3,5.
3. Maak een Material Passport. Zorg dat je vanaf dag één weet wat er in je gebouw zit. Gebruik software van Madaster. Dit document is essentelijk voor een accurate TCO, want het bevestigt de restwaarde.
4. Doe een sloopscan. Voordat je begint, laat een 'urban mining' scan doen van je sloopobject. Weet wat je te winst hebt. Dit levert direct geld op voor je nieuwe circulaire investering.
5. Neem onderhoudskosten mee. Biobased materialen zoals hout of leem kunnen onderhoud nodig hebben. Reken uit of schilderen van hout (€25/m² per 10 jaar) duurder is dan het schoonmaken van aluminium (€5/m² per jaar).

De TCO-berekening is je kompas. Het zorgt ervoor dat je geen geld verspilt aan materialen die na 20 jaar waardeloos zijn. Het helpt je investeren in kwaliteit die blijft lonen. Zo bouw je niet alleen duurzaam, maar ook slim.