Particulier circulair bouwen: veelgestelde vragen over hypotheken en verzekeringen
Je wilt een mooi circulair huis bouwen. Je bent al urenlang websites aan het afspeuren over biobased materialen als hennepbeton en hergebruikte bakstenen.
Je ziet jezelf al wonen in dat huis met een groen dak van sedum en muren van oude spoorbielzen. Dan komt de harde realiteit: de financiering. Banken en verzekeraars.
Hun wereld bestaat uit bakstenen en beton, niet uit strobalen en hergebruikt staal. Je hoofd begint te tollen. Kan ik hier wel een hypotheek voor krijgen? Wat als mijn hennepmuur in de fik vliegt?
Je bent niet de enige. Dit is waar de droom vaak stilvalt.
Laten we die barrières eens rustig afbouwen, vraag voor vraag.
Ik wil bouwen met hennepbeton of schelpen. Kan ik eigenlijk wel een normale hypotheek krijgen?
Ja, dat kan in de meeste gevallen gewoon. De meeste grote banken zoals ABN AMRO, ING en Rabobank hebben inmiddels speciale 'groene' hypotheekvormen.
Ze zijn steeds bekender met materialen als hennepbeton, vlas en hout. De voorwaarde is wel dat het huis voldoet aan de huidige bouwregelgeving (Bouwbesluit). Je mag dus niet zomaar een boomhut in de tuin zetten.
Als je een gekwalificeerde aannemer inhuurt die werkt met materialen die zijn goedgekeurd voor de Nederlandse markt, zie je dat banken vaak welwillend zijn.
Soms krijg je zelfs een rentekorting van 0,1% tot 0,5% als het huis een energielabel A of hoger heeft. De sleutel is het bouwplan. Zorg voor een sluitende begroting en een architect die de materialen goed kan verantwoorden.
De bank wil zekerheid dat hun onderpand veilig is. Een huis van stro en klei is dat, mits goed gebouwd, net zo goed als een huis van bakstenen.
Stel dat ik een bestaand pand slopen en de materialen opnieuw gebruik. Hoe zit het dan met de 'kosten koper'-begroting?
Dit is een lastige, want een bank financiert op basis van de marktwaarde van het huis na de verbouwing.
Je zult slim moeten rekenen. Stel, je koopt een oud kantoorpand voor €250.000.
Je sloopt de binnenwanden niet, maar demonteert ze zorgvuldig. Die materialen, bijvoorbeeld 500 m² systeemplafond en stalen kozijnen, zijn geld waard. Je kunt ze opslaan en later weer inbouwen. Dit heet 'urban mining'.
De bank ziet dit als een verbouwing. Je moet een aannemer inschakelen voor de herbouw.
De totale investering is misschien €400.000. De taxatie na oplevering moet uitkomen op €400.000. Je kunt de hypotheek dan afsluiten voor dat bedrag.
Het feit dat je materialen hergebruikt, verlaagt je aankoopprijs van nieuwe materialen, maar verhoogt de arbeidskosten. Kijk daarom goed naar het verschil in kosten tussen circulaire en traditionele bouwmethoden.
Zorg dat je een taxateur vindt die begrijpt wat de waarde is van een circulair gebouw.
Sommige banken accepteren een 'waarborgcertificaat' van een architect of bouwkundige dat de waarde van de hergebruikte materialen bevestigt.
Wat als mijn huis gebouwd is met afval? Wordt mijn huis dan minder waard?
Helemaal niet, het tegenovergestelde is vaak waar. De term 'afval' is hier niet op zijn plek.
We hebben het over secundaire grondstoffen. Denk aan bakstenen van de gesloopte sloopmuur, of isolatie gemaakt van oude spijkerbroeken (denk aan het merk Fletco). Of gevelbekleding van oude bitumen daken die anders verbrand waren.
De markt voor duurzaam en circulair bouwen groeit hard. Steeds meer mensen willen een biobased nieuwbouwwoning laten ontwerpen met een verhaal en een lage ecologische voetafdruk.
De waarde wordt bepaald door de kwaliteit van de constructie, de isolatiewaarde en de uitstraling. Als je een prachtige gevel maakt van hergebruikte houten planken die mooi zijn bewerkt, is dat juist een unique selling point. De verzekeraar kijkt naar brandveiligheid en inbraakgevoeligheid. Als je materialen gebruikt die voldoen aan de normen (zoals hout met het FSC-keurmerk of geïmpregneerd stro), dan is er geen verschil in premie met een traditioneel huis.
Hoe zit het met de NHG-garantie op een circulair huis?
Dit is een veel gehoorde zorg, maar meestal ongegrond. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stelt eisen aan het huis, maar niet specifiek aan de materialen. De eisen zijn: het huis moet wonen, het moet veilig zijn en het moet voldoen aan het Bouwbesluit.
Als je een huis bouwt van bijvoorbeeld biobased materialen zoals CLT (Cross Laminated Timber) of strobalen, en je laat dit goed keuren door een constructeur en een bouwinspecteur, dan voldoet het.
De NHG keurt het bouwplan goed op basis van de technische specificaties. Wel is het zo dat NHG een maximum kent van €461.000 (in 2024).
Als je een duurzaam huis bouwt, kunnen de initiële kosten hoger zijn door de arbeid voor bijvoorbeeld het zorgvuldig demonteren van materialen. Zorg dat je kostenplaatje realistisch is, ook bij grotere projecten zoals een toekomstbestendig verzorgingstehuis. Als je aannemer kan aantonen dat de begroting klopt en het eindproduct veilig is, dan is er geen probleem. De NHG is er juist om de bank te verzekeren, wat het voor hen makkelijker maakt om 'ja' te zeggen.
Welke verzekeringen moet ik afsluiten en zijn die duurder voor een biobased huis?
Je hebt in principe dezelfde verzekeringen nodig als een standaard huis: een opstalverzekering en een inboedelverzekering. De premie hangt af van het bouwjaar, het materiaal en de brandveiligheid. Vroeger waren biobased huizen duurder te verzekeren, maar dat verandert snel.
Verzekeraars als Nationale-Nederlanden en Aegon hebben speciale 'groene polissen'. Als je bouwt met materialen die voldoen aan de NEN-normen (zoals NEN 6065 voor houtbouw), dan is de premie vaak gelijk of zelfs lager.
Veel hangt af van de brandveiligheidsmaatregelen. Gebruik je brandvertragende middelen op het hout?
Zit er een goede brandmeldinstallatie in? Als je bouwt met leem of klei, dan is dat juist extreem brandwerend. Het helpt als je kunt aantonen dat je materialen duurzaam zijn geproduceerd.
Sommige verzekeraars geven korting als je huis gecertificeerd is volgens bijvoorbeeld BREEAM-NL of LEED.
Vraag altijd specifiek naar de voorwaarden voor biobased materialen.
Wat als ik een huis van stro wil verzekeren? Brandt dat niet meteen af?
Een logische vraag, maar het antwoord is nee. Strobalen die in een huis worden verwerkt, zijn extreem veilig.
Ze worden samengeperst tot een dichtheid die te hoog is voor zuurstof om te branden. Het is net als een stapel losse kranten (brandbaar) versus een harde persklomp (niet brandbaar). De muren worden afgewerkt met een dikke laag leem of kalkpleister. Dit werkt brandwerend.
In Nederland zijn er al vele tientallen huizen van stro gebouwd die allemaal verzekerd zijn.
De verzekeraar zal vragen om een bouwtechnisch rapport waarin de veiligheid is gegarandeerd. Als je een gecertificeerde strobalenbouwer inschakelt, weet je zeker dat ze dit rapport kunnen leveren. De premie voor de opstalverzekering zal niet hoger zijn dan voor een stenen huis. Zolang de constructie en de afwerking voldoen aan de eisen van de brandweer en het Bouwbesluit, is er geen enkele reden voor een verzekeraar om je huis niet te accepteren of om een torenhoge premie te rekenen.
Ik heb materialen van 'urban mining' gekocht. Kan ik de btw terugkrijgen?
Dit is een grijs gebied waar je goed op moet letten. Als je materialen koopt van een sloopbedrijf of handelaar, dan is het afhankelijk van de status van die materialen. Vaak is er sprake van 'gebruikte goederen'. In de BTW-wetgeving is er een regeling voor tweedehands goederen waarbij de BTW wordt berekend over de marge (winst) die de verkoper maakt, in plaats van over de volledige koopprijs. Dit is voordelig. Als je echter materialen koopt die nog nooit in de bouw zijn gebruikt (bijvoorbeeld restpartijen hout van een fabriek), dan betaal je het normale BTW-tarief van 21%. Als je zelf materialen demonteert en hergebruikt, dan is er geen BTW van toepassing op het materiaal zelf (je gebruikt het immers zelf). Je betaalt wel BTW over de arbeid van de aannemer die het demonteert en opnieuw opbouwt. Zorg dat je facturen goed gespecificeerd zijn. Een boekhouder die bekend is met circulaire economie is hierbij on