Circulaire sloop van een kantoorgebouw uit de jaren 70: lessen geleerd
Stel je voor: een grijze blokkendoos uit de jaren 70, staal en beton, vol asbest en een energierekening die door het dak gaat.
De makkelijkste weg is de sloopkogel. Bam, en hij is weg. Maar de circulaire sloop van zo’n gebouw is als het uit elkaar halen van een Lego-set. Je wilt alle stenen netjes verzamelen zodat je er iets nieuws mee kunt bouwen.
Dit is geen sloop; het is demontage op hoog niveau. Je bent niet aan het vernietigen, je bent materialen aan het oogsten.
Waarom dit echt anders is dan slopen
De klassieke sloop is een eenrichtingsverkeer. Een graafmachine met sloophamer fijnstampen tot puin, wat naar de stort gaat. Klaar.
Kosten: €15 tot €25 per m². Pech gehad. Bij circulariteit draait het om Urban Mining.
Je behandelt het gebouw als een mijn vol bruikbare grondstoffen. Denk aan staalprofielen die je opnieuw kan lassen, bakstenen die je kan stralen voor hergebruik of plafondplaten die nog decennia mee kunnen. De winst zit 'm niet alleen in het milieu.
Stel je voor dat je 500 ton oud staal hergebruikt. Tegenwoordig kost nieuw staal met een hoge CO2-footprint een vermogen.
Oud staal recyclen scheelt enorm in de footprint én vaak in de portemonnee, zeker als je de sloopkosten en stortbelastingen meerekent. Het draait allemaal om het zo lang mogelijk in de keten houden van materialen.
De praktijk: van inspectie tot oogsten
Het begint met de Materialen Paspoort scan. Voordat er ook maar één muur sneuvelt, lopen we het pand na.
We zoeken niet naar gebreken, maar naar schatten. We meten de afmetingen van de kozijnen (vaak 90mm kaders in die jaren 70 panden), checken of het glas isolerend is of enkel glas, en tellen hoeveel vierkante meter systeemplafond er hangt.
Dan komt de demontagefase. We werken van boven naar beneden. Waarom? Omdat je bovenliggende lagen niet kapot maakt als je die eronder wilt behouden.
De daken van deze panden zijn vaak zware staalconstructies met PIR-isolatieplaten erop. Die PIR-platen (Polyisocyanuraat) zijn vaak nog prima te hergebruiken als isolatiemateriaal, mits ze schoon en droog blijven.
Een specifieke uitdaging bij jaren 70 gebouwen is de vloer. Vaak een kanaalplaatvloer. Die zijn zwaar en sterk. Met een zorgvuldige demontage (lees: niet rammen maar tillen) kunnen deze vloerdelen opnieuw gebruikt worden in een nieuwbouwproject. Dat scheelt 30% tot 40% aan CO2-uitstoot vergeleken met nieuwe vloeren produceren.
De kosten en opbrengsten
We demonteren de wanden; vaak zijn dat metalen studs met gipskarton. Het staal kan retour, het gipskarton kan worden vermalen tot nieuw gips.
Hier wordt het interessant. Een standaard sloop kost je geld. Dankzij de rol van de circulaire sloopcoordinator is zo'n project juist een investering die zich terugverdient.
- Traditionele sloop: Reken op €50.000 - €80.000 inclusief afvoer en stortkosten (hoge stortbelasting!).
- Circulaire demontage: Dit kost vaak meer in arbeid (€70.000 - €95.000), omdat het voorzichtiger moet.
- Terugverdienmodel: Hier gaat de rekensom open. 200 ton staal opbrengst (€150/ton) = €30.000. 500 m² systeemplafond (herbruikbaar) = €10.000 opbrengst. 1000 deurpartijen (€50 per stuk) = €50.000.
Laten we even doorrekenen voor een gemiddeld kantoor van 2.000 m² BVO. De balans? Je bent vaak even duur uit of goedkoper, en je bouwt een gigantische goodwill op voor je toekomstige projecten. Bovendien, en dat is een sterke argumentatie voor gemeentes, je betaalt geen hoge stortbelasting voor vervuild materiaal. Alles is grondstof.
Het goud in de muren: materialen specificeren
Als we praten over biobased materialen in een jaren 70 pand, dan moet je kritisch kijken. Echte biobased materialen (houtvezel isolatie, vlas) zijn er toen weinig gebruikt. Wel vonden we:
- Staalprofielen: Vaak nog van zeer hoge kwaliteit S235 staal. Dit is 100% recyclebaar. We zagen ze netjes op lengte.
- Glas: Enkel glas is waardeloos voor hergebruik, tenzij je het als bouwglas in een schuur wilt. Dubbel glas (HR++) is geld waard. Als de randen nog dicht zijn, kan het zo in een nieuw kozijn.
- Bakstenen: Gevelstenen uit die tijd zijn vaak van zeer hard en duurzaam materiaal. Na zandstralen zijn ze als nieuw. Dit bespaart klei-ontginning.
- PVC Leidingen: Die zitten vol met weekmakers. Die zijn minder geschikt voor hergebruik in drinkwaterleidingen, maar wel te recyclen tot nieuw PVC voor hemelwaterafvoeren.
De grootste valkuil is het scheidingspercentage. Je wilt minimaal 90% hergebruik halen.
Dat betekent dat je puin en afval strikt gescheiden moet houden. Asbesthoudende materialen (vaak in de golfplaten op het dak of in de vloerbedekking) gaan apart naar een gecertificeerde stort. Dat is wettelijk verplicht en kostbaar.
Een stappenplan voor jouw project
Hoe pak je dit aan zonder dat het een chaos wordt? De sleutel is voorbereiding.
- De Vve-bijeenkomst: Zorg dat alle eigenaren begrijpen dat 'circulair' niet 'goedkoop' betekent in de bouwfase, maar wel in de exploitatie.
- De Offerte: Vraag sloopbedrijven expliciet om een 'demontageplan'. Vraag niet "wat kost het?", maar "wat leveren de materialen op?".
- De Marktplaats: Plaats de materialen online. Websites zoals 'Marktplaats voor bedrijven' of specifieke circulaire bouwmarktplaatsen helpen bij de verkoop van grote partijen.
- De Vergunning: Check de APV (Algemene Plaatselijke Verordening) van je gemeente. Soms mag er 's nachts niet gedemonteerd worden vanwege geluidsoverlast, maar met sloopkogel wel. Regel dit vooraf.
Je kunt pas circulair slopen als je weet wat je sloopt. Om te voorkomen dat je tegen veelgemaakte fouten bij het oogsten aanloopt, is hier een simpel stappenplan dat je kunt volgen:
Een goed voorbeeld is het Circl paviljoen in Amsterdam. Zij hebben de lat extreem hoog gelegd. Wij hoeven niet zo ver te gaan, maar de principes zijn hetzelfde: kijk naar wat er is, niet naar wat je sloopt.
De valkuilen en hoe je ze ontloopt
Er zitten haken en ogen aan. De grootste is asbest.
In een jaren 70 gebouw zit dit vaak in de kit (kozijnen), de vloerbedekking (lijm) en de plafondplaten. Voordat je iets mag demonteren, moet er een asbestinventarisatie zijn.
Dit kost €1.000 - €2.000. Als het er is, moet het door een gespecialiseerd bedrijf worden verwijderd. Dat maakt de demontage duurder, zoals ook bleek uit de ervaringen bij het ING House. Een andere valkuil is de logistiek.
Waar laat je de 5000 bakstenen terwijl je ze bewaart? Je hebt opslagruimte nodig.
Huur een stukje grond of een loods in de buurt. De kosten hiervan (€500 per maand) moet je meenemen in je begroting. Tenslotte, de kwaliteit van het hergebruik.
Een deur is een deur, tot je hem opmeet. Zijn alle deuren 2100mm hoog?
Of zitten er een paar van 2050mm tussen? Dan kun je ze niet zomaar in een nieuw project gebruiken. Sorteren is key.
Zorg voor een team dat echt de tijd neemt om te meten en sorteren.
Praktische tips voor de beginner
Wil je dit zelf proberen? Begin klein. Pak de verbouwing van je eigen kantoor aan.
Of misschien een schuur. Je hoeft niet meteen een wolkenkrabber te slopen. Hier wat concrete tips om je leven makkelijker te maken:
-
Over Thomas Hoekstra
Thomas is bouwkundig ingenieur en adviseur circulaire economie in de bouwsector. Hij helpt aannemers, architecten en opdrachtgevers met de transitie naar circulair en biobased bouwen.